图源丨真如环宇城MAX

据不完全统计，欧博12月下旬全国有超40个购物中心开业。在这批新MALL中，上海真如环宇城MAX以95%招商率、近300家进驻品牌、近40%首店的成绩在12月22日亮相，尤为瞩目。

作为中海环宇商业MAX产品的首秀之作，真如环宇城MAX总体量达32万㎡，是上海今年开业项目中体量最大的MALL。开业三天，项目总客流达到72万人次，总销售额5718万元，积累超10万会员。不负众望的真如环宇城MAX，首秀很出彩。

火爆的消费热情，带动各品牌均取得不错业绩：

PANATTA FITNESS、TOMMY HILFIGER、a blueberry、屈臣氏、点都德、湘辣辣、荣先森福建小馆、失重餐厅、中国黄金等门店销售额全国第一；

乐高、UR、丝芙兰、i.t、Marc O'polo、CHUU、AIRIQI、全棉时代、波司登、LI-NING、SETIROM、宜得利家居、小象动悟公园、凤园椰珍、怂重庆火锅厂等门店销售额上海第一。

这份亮眼的开业成绩单，说明真如环宇城MAX成功斩获市场“正向反馈”，展现出巨大的发展潜力。

通过这些数据及真实市场反馈，赢商网发现上海真如环宇城MAX“开业爆火”的原因，不仅是超强的品牌矩阵填补真如副中心品质消费空缺，还在于公园、滨水、地铁TOD、剧场等复合生态聚集带来的强大商业吸引力，皇冠以及中海商业对于在地化的深入思考。

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压轴登场

中海旗舰级作品亮相上海中环

据上海城市总规划，上海都市区向外辐射划分为四环（内环、中环、外环、郊环），以对应不同的城市区位、产业规划和发展资源。

历史悠久的真如，作为普陀区“心脏”，上海西北“咽喉”，属于“中环”核心存在，在2001年就被纳入上海四大副中心（徐家汇、五角场、花木、真如）。但与同属中环的“五角场”等副中心相比，这里亟需一张“能打”的商业名片。

2018年，中海中环联合体拿下真如核心地段红旗村旧改项目，投资300亿深入参与真如副中心“建设”。其打造的高级别百万方综合体“真如境”，也被外界视为推动真如发展的“重要引擎”。

站在城市规划的“高起点”之上，真如环宇城MAX一方面要配合综合体做大做强“区域发展引擎”功能，另一方面还要满足真如腹地近百万常住人口的“品质消费”期盼。

压力也是动力。得天独厚的区位条件是真如环宇城MAX的底气。

双地铁TOD：项目与上海地铁11/14号线无缝接驳，半个小时可辐射整个沪西北片区，毗邻静安寺CBD中心区15分钟，DG游戏汇纳百万级客流。

公园滨水商业：项目滨水而建，与城市绿廊「海纳公园」连为一体，与真如水系连通，拥有滨水、绿色、生态景观，具备探索滨水公园商业的优质外部条件。

人文底蕴：真如拥有深厚的文化积淀，曾因镇上戏院云集而被称作“梨园浜”，项目打造多功能剧场“海心剧院”、保育500年银杏古树打造银杏广场，更是赓续在地文脉，保存历史记忆。

复合型生态：综合体集结高端写字楼、高端住宅、酒店、公寓、购物中心、公园地下商业空间、人文剧院等，与绵延6公里长的城市绿廊、真如水系等多元复合生态为一体，构筑了商业多元化基础。

◎真如境整体规划

优越的地段、立体的交通、多元的业态、浓厚的历史人文、32万方的大体量……纵观2023年上海新开的商业体，鲜有对标者。

坐拥如此优质的肌底，开业后的真如环宇城MAX给出的“商业提案”也颇具看点。

项目以“全域生活新中心”为定位，紧扣品质餐饮、高标零售旗舰店、新兴社交娱乐、多元亲子业态等，引进近300个品牌，欧博注册其中近40%的区域首店，含括全国首店20余家、华东首店8家、上海首店11家、普陀区域首店50余家及标杆旗舰店8家。

大而全的品牌矩阵，无论是品牌丰富度或者门店级次上，均刷新和丰富了普陀区现有的商业体验。

除了高能级的品牌矩阵，真如环宇城MAX开业期间还带来了“2023上海米其林美食节”、“MAX天台音乐节”、“三大潮流策展”等内容企划，以全天候全场域的开业狂欢，火力全开，激发消费者对于品质潮趣生活的全新想象。

以2023上海米其林美食节为例，项目联合世界美食风向标米其林指南，携手吉品轩、炳胜公馆、柴门荟等14家米其林餐厅带来特色美食体验，撬动消费者味蕾。这样的“城市级美食节”，其叠加效应进一步扩大了商场的“品牌势能”。

现场看到，商场空间还化身多元文化碰撞区，戏剧艺术、潮流文化、赛博朋克等多元风格汇聚，如Ori Frederiqo x MATNUT x Autumn Daze三方联名上海首发，欧博代理带来巨型24KGoldn雕塑闪现等，展现海派文化的强大包容性。

诚如真如网友所言，这是积压了十数年的“商业期盼”。纵观整个上海普陀区，中环商圈、长风商圈和曹杨路商圈三分天下，但作为普陀区“心脏”的真如却始终缺一座能够与其他区核心商圈一较高下的商业作品。

可以说，真如环宇城MAX的开业，为真如商圈注入了一股“强心剂”，从此，真如商业终于有了“主心骨”。

在不同的社交平台，笔者也看到了诸如“真如商业终于起来了”、“真如进阶”、“真如TOD后发优势来了”、“开业超出预期”等之类的评价。虽然项目开业仅一周，却已荣登大众点评榜“上海商场热门榜第一名”，足见人气之高。

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近300个品牌、40%区域首店

普陀中心有了商业新封面

据赢商大数据统计，2023年前三个季度，全国11城代表性购物中心平均出租率91.8%，整个行业面临着严峻的招商压力。成熟标杆场尚且如此，新场更难。

作为今年上海滩开业体量最大的购物中心，真如环宇城MAX以近300个品牌95%招商率、90%开业率的成绩，极强的“商业兑现力”，放眼行业亦可称得上“不错”。丰富的品牌体验，是构成其开业以来“人气居高不下”的基础。

细观真如环宇城MAX品牌阵容，赢商网观察到几个有意思的招商逻辑：

//引入稀缺性的主力门店，制造“客流发动机”

项目引入了博纳影业旗下高端品牌博悦汇影院、深圳顶级健身会所品牌PANATTA FITNESS普拉达健身上海首店、MelandClub上海首家人文主题旗舰店、山姆会员商店、星聚会旗下高端品牌X-PARTY上海首店等。

这些主力及稀缺品牌，自带客流号召力，可有效延长项目辐射半径。

☛以今年5月率先开业的山姆为例，作为上海中心城区首家、也是全球唯一“公园内”的山姆，总体量约5.7万㎡，开业当天就吸引近6万“城市中产家庭”目的性奔赴。该店目标是未来“亚洲店王”，绝对的“客流制造机”。如今伴随购物中心开业，双方客流共享，形成1+1＞2的效果。

☛国内喜剧天团“开心麻花”上海总部剧院进驻的真如海心剧院，是该项目另一则外挂“客流发动机”，将打造集演出、互动、策展、戏剧培训等业态于一体的体验空间。这里未来也将成为沪西北的文化演艺中心。

//110+家餐饮矩阵，沪西北最全美食博物馆

许多逛过真如环宇城MAX的消费者，都对这座商场打造的“层次丰富”、“品牌选择超多”的餐饮业态印象深刻。

据赢商网统计，项目集结了110+家人气及特色餐饮进驻，包括近20家全国首店、10余家上海首店及超30家普陀首店，满足商务宴请、家庭聚餐、轻简餐、下午茶等多种场景需求。

如，定位高端宴请的浙江新甬菜品牌「龚禧龚禧」、高端日式板前料理「满板前」、大众点评必吃榜餐厅「啫火啫啫煲」上海首店、入镜“舌尖上的中国”、新派客家菜的「禾雀花开」、深圳排队王之称的「湘辣辣」华东首店、「点都德」华东首家黑金店、汪小菲主理品牌「麻六记」、人气乐山跷脚牛肉火锅「叁出山」华东首店、魔都台州菜新贵「樾鲜」、「金光鸽王」首家臻品店、百年传承的顺德菜「朴遇」、创意新京菜「青年星厨」、来自西西里的意餐「GrandeA`moo」华东首店、桂满陇-朝茶暮酒Bistro产品线首店、设计师青山周平操刀设计的烘焙品牌门店「be-baked」、魔都排名前三手工麦芬品牌「moffin」，新晋网红烘焙品牌「石头先生的烤炉」、「失重餐厅」科技主题概念店等。

在赢商网看来，餐饮占比达30%，既是为综合体及周边写字楼庞大的商务客群提供了一站式满足社交及宴请需求的餐饮场所，也为周边庞大家庭客群打造一个足以与CBD梧桐区媲美的“美食高地”。

从现场人气表现来看，餐饮业态确实成为了环宇城MAX出圈首位，在普陀区优势明显。

// 零售业态更注重品类细分、创新门店形态

虽然当下零售大环境不佳，但环宇城MAX依然集合了140家精品零售品牌，多为城市首店或定制门店，覆盖高品质潮流时尚、运动户外、家庭生活等品类。

包括LVMH集团旗下高端美妆集合店丝芙兰上海最新形象店、高级成衣品牌REMAKE GRACIAS榭榭上海首店、英伦经典帽饰Kangol上海首店、EAU FLORA上海首店、Calvin Klein上海最大概念店、LACOSTE上海旗舰店、TOMMY HILFIGER全国最新形象店、施华洛世奇全新形象店、Snow Peak上海首家全品类城市店、小众香薰品牌La Culla华东首店、比音勒芬上海首家GOLF店；国际专业运动品牌Saucony普陀首店、调色师普陀首店、NEIWAI普陀首店、i.t集合店普陀首店、FRED PERRY、Aape、Marc O'polo、Nautica等时尚零售品牌，成为城区时尚大本营。

// 集结儿童文娱体验首店，打造“亲子遛娃圣地”

据统计，项目5公里范围内常驻人口近200万，其中家庭占比70%。

紧扣消费所需，项目顺势加大亲子业态配比，引进了包括普陀首家Meland Club·暨Meland上海首家人文主题旗舰店、全国首家沉浸式亲子剧场「进击的人类幼崽」、上海首家室内动物主题乐园「小象动悟公园」、上海首家儿童赛车主题乐园「1号卡丁」、全国首家学院风芭蕾学校「Villa Rella」、上海首家「W BOXING」少儿拳击格斗综合运动空间等特色儿童体验门店，以“运动+教育+生活”方式，用沉浸式、互动式、社交式的趣味场景进一步加强与周围家庭客群的互动。

纵观上海今年新开商场，真如环宇城MAX的品牌表现整体可圈可点，尤其是餐饮业态放眼整个普陀亦是“超出预期”。这也反映出中海商业稳健的操盘能力。

在赢商网看来，这个项目为在地居民带来了一座足够丰富、兼顾品质和趣味的多元空间，是真如原有小体量项目难以做到的。其品牌组合逻辑倒与中海商业管理层所强调的“臻（臻选品牌）、美（空间颜值）、好（性价比、好内容）”异曲同工。

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以商业“超级流量”为纽带

中海推动真如副中心进阶

诚如前文所言，推动真如副中心发展，“中海力量”不容忽视。作为中海在上海中心城区打造的最高级别综合体，中海真如境承担着推动真如副中心发展的“引擎”重任。

所谓城以商兴。优秀商业不仅丰富在地居民的生活，更能影响和推动城区进阶。真如环宇城MAX作为综合体的最后一块拼图，其开业将有效激活区域商业价值，成为推动区域发展的“催化剂”。

上海真如副中心-效果图

毫无疑问，真如环宇城MAX的成功亮相，除了对真如影响巨大，也提升了普陀区整体商业实力。

作为上海常住人口密度最高的区域之一，普陀腹地坐拥近200万消费人口，即使拥有环球港这种的城市级mall，依然难以满足其庞大的消费需求。

而真如副中心，未来要与五角场（坐拥城市级商圈）等同级城市副中心对标，更需要“足够响亮”的商业名片。

上述不乏亮点的品牌矩阵，有效夯实了真如环宇城MAX在真如片区的“标杆影响力”。但项目想要带领真如商圈进阶“城市级商圈”，未来还有很长的路要走。

要在高手如林的魔都商业圈“茁壮生长”，持续精进“运营力”是关键。从目前来看，真如环宇城MAX未来有几大看点值得关注：

其一，项目与绵延6公里长“真如绿廊”局部-海纳公园相连，还有滨邻真如水系亦是商场外挂利器。利用自然条件，商场开业前就策划了社群互动-「公园街头计划」，深度参与在地居民生活日常。

未来可进一步发挥优势，打造区域“活力磁石”，进一步扩大商业吸引力。

其二，真如副中心正在打造百亿级数字化产业集群，中海中心及附近写字楼亦聚集数十万产业人才。以购物中心为纽带，串联起大片区写字楼、酒店、住宅、公园等组件，吸引数十万人口向此聚集。