“还有座位吗？”

6月份的第一个周末，DG游戏杭州滨江区一处装修略陈旧的酒店内，一场名为“后疫情时代的财富管理”论坛上，500座的大宴会厅座无虚席，数十位慕名而来的观众因没能找到座位而不断询问。

观众们期待的，是“广东卫视财经节目主持人王牧笛”“楼市投资者欧神”“经济学家郎咸平”这三位在个人投资领域有一定影响力的“财经大V”的演讲。

这场论坛的主题是疫情后的宏观经济趋势、底层的投资理财逻辑，不仅可以免费听，甚至还包100份中饭，愿意留到下午的人绝不会饿肚子。

几位财经界“大V”戴着口罩、顾不上休息就赶来跑场子。他们演讲的目的并不是单纯分享投资经验，而是想兜售柬埔寨西港的土地。

这是他们的第39场巡回演讲。

“欧神”欧成效与王牧笛在去年马不停蹄地奔波了一整年，今年因为疫情暂停了5个月。在疫情管控稍微放松后，他们立刻筹划了新一轮巡回演讲，第一批选定了广州、深圳、杭州、长沙、合肥等城市。

第一个开始演讲的是王牧笛，他对疫情后中国经济情况持有的担忧预判，引起了听众中一些江浙游资、民营小企业主的共鸣。

在经过漫长的铺垫后，王牧笛终于进入正题——上架柬埔寨土地。他演讲的同时，几名工作人员出现在最后排，往墙上张贴了几幅柬埔寨西港的“五亩地块划分示意图”，开始进入柬埔寨西港土地推介的环节。

向国内投资客兜售西港地块这件事，王牧笛和欧成效已经忙活了一年多的时间，疫情以后整个世界发生了天翻地覆的变化，但他们仍然试图说服投资小散们买柬埔寨的土地，声称这才是最挣钱的投资方式。

戴着口罩的欧成效一出现在杭州场论坛，向大家挥手致意，就收获了观众们热烈的掌声。

欧成效毕业于复旦大学，因炒房而出名，被称为“欧神”，据称在过去只涨不跌的中国楼市红利期，欧成效身家倍增。他创办了水库论坛，拥有了一批粉丝，他们讨论投资与投机，精通各种倒腾钱、信用卡、贷款、获取买房资格等技能。

一名女观众起身表示，自己是“欧神”的忠实粉丝，一大早特地从南京坐高铁到杭州，就是为了让欧神对自己的炒房经历指点一二。

但这位女粉丝投资的两套房并不是“欧神”推荐的项目，“欧神”显得不太愿意指点。

欧成效的演讲也从宏观局势讲起，但他使用的话术显然比王牧笛夸张——

“惊涛骇浪的时代，投资要重新根据国际形势做调整。”

欧成效劝粉丝抛售高仓位的房子，特别是那些深圳15万一平米的房子。卖掉之后再买什么？“二三线城市，欧博注册低价区；或者出海，去柬埔寨。”他说。

他的水库论坛除了一直在推西港的土地，还在做重庆、沈阳等地楼盘的渠道，把东部一二线富裕城市的投资客引流过去。

随后，欧成效开始卖力宣传西港土地。“去东南亚买房子只是普通生意，根本不值得我们搞这么大一个场子。只有买土地，能让你真正跨越阶级，从工薪阶层直接到老板。”

“去年一年时间，我们卖掉了6300亩地。”欧成效表示，他搞的西港项目非常抢手，所有的地实际上在去年8月份已经全部卖完，但因为新冠疫情爆发，一些去年的买地大户资金周转出了问题，这才退出一些地来。

“我不仅没有没收他们的订金，还专门搞了一个杭州场，帮他们卖二手地，就只有这么一点货源了。”欧成效表示。

后面王牧笛还补充说：“大户们退出来的地，在前几天的广州深圳站已经被一扫而空，杭州站开始之前我们又紧急和大业主们沟通，才放出来100亩非常好的地。”

最后一个出场的是郎咸平，他的国民知名度要远超欧成效和王牧笛，不过最近这几年已并不吃香。

郎咸平出场后也开始给大家介绍滞涨下的投资机会，最终话题毫不意外也来到了地产，落脚点仍是柬埔寨。

这三人的演讲从上午10点持续到中午12点30分，现场观众的热情丝毫未减，退场的人很少。

500多名现场观众通过扫二维码的方式抢下午场的名额，下午场是100个人的闭门会议，欧成效与王牧笛将重点介绍西港卖地项目，最后有意向的投资客需要当场交10000元订金。

“我没抢到名额，能不能放我进去听？”火热程度超过预期，许多观众向王牧笛要求进入下午场。

时间来到下午，这场“卖地大会”的关键信息才开始释放。

首先是价格，欧成效与王牧笛称，他们在柬埔寨当地注册的公司“京柬置地”，共拿下柬埔寨西港6300亩土地，土地性质是“柬埔寨中央政府推出的99年产权用地”，而京柬置地将这6300亩土地拆分成小块卖给国内散客，最低1亩起售，一亩地的价格为全款48万人民币，欧博代理分期一年支付的价格是53万人民币，美金与人民币支付都接受。

值得注意的是，这一价格比起去年同期涨了十多万，这批西港土地去年5月份时卖到35万/亩，后曾涨到约40万元。

其次，王牧笛介绍了项目的整体规划，他们称整个项目一共400公顷，核心地段由京柬置地开发，包含14米宽的中轴线道路、30米宽的环线道路，还包括一系列设施——体育馆、赌场、赛马场、配套酒店、shopping mall，欧成效将投资一座酒店“水库雅苑”，而王牧笛则搞了一个“功夫山庄”，签约中国70多位名人，每人一栋别墅，建成一座“名人文化村”。

针对散客们最关心的投资收益问题，王牧笛称，该项目会带来三大投资收益：一是囤地等待涨价，“你没见过任何一个发展中的经济体土地跌价”。

二是自己开发土地，“你在国内做不了开发商，土地极贵，但是在柬埔寨，每个人都可以做开发商，每平方米交从开发到交钥匙的成本是人民币3000元不到。在一亩地上修建500平的房子，别墅的修建成本是150万人民币，加上土地的持有成本50万人民币，就是200万人民币，能拥有一块完整的666平方米土地和一栋独栋别墅。”

三是退出盈利，王牧笛称，买了地以后可以直接委托京柬置地官方渠道紫竹操作卖二手地，“紫竹已经操作了500亩，有些人卖二手地已经赚了好几百万，很正常”。

听到这里，现场许多投资客已经按捺不住。

他们大部分都是“功夫财经”和“水库论坛”的粉丝，在欧成效的口中，这些人摆脱了“1000元月薪的6亿人”阶层，在中国社会已经小有所成，然而要跨入更高的圈层就需要拼一把了。

中产的焦虑常常让人失去理智，也使得贩卖焦虑在中国成为一门好生意。

然而真的只要购入欧成效、王牧笛、郎咸平等人推荐的西港土地，欧博官网就能坐享收益吗？

事情的真相，还得从西港这块土地本身说起。

西港，全称是西哈努克港，是位于柬埔寨西南海岸线上的城市，除首都金边外的第二大城市，全柬唯一经济特区，拥有柬埔寨最大海港。

欧成效、王牧笛等人所售卖的土地，位于西港云朗国家公园（Ream National Park），距离西港主城有30多公里。

王牧笛在论坛上向国内投资散客介绍这块土地的性质时称：“这是柬埔寨中央政府的地，99年产权，到了99年期限后跟中国一样，可以续一次。这个项目和别的海外项目不一样，它是没有产权问题的，土地证全部都已经出来了。”

他还介绍说：“柬埔寨有两种产权，一种是柬埔寨人的，叫做硬卡，永久产权；一种是对外国人的，是政府地，99年，到期可以续一次。”

界面新闻记者查阅大量国内外资料发现，这块地的真实属性是——只剩下88年租期的“三手”经济特许用地（Economic Land Concession，以下简称ELC），性质类似于国内的土地承包经营权。

该属性用地多为柬埔寨农林渔部（Ministry of Agriculture Forest and Fisherier，以下简称MAFF）以及环境部（Ministry of Environment，以下简称MoE）向私人投资开发公司转让的森林或农业土地，但自2012年以来已在柬埔寨国内引发很大争议。

王牧笛在向散客们介绍土地性质时，故意将这种土地的99年租期与中国的70年产权相类比。实际上，中国房地产通行的70年产权主要包括两个内涵，分别是70年的住宅土地使用权以及地上建筑物的业主永久产权。

而柬埔寨经济特许用地（ELC）的内涵则大相径庭。根据柬埔寨王国政府关于特许经济用地146号法令第二条，该种土地权利是指——一种通过特定的特许经济授权合同，授予私人国有土地特许使用，主要为农业和工业开发使用的机制。真正与之类似的，是中国国内的“土地承包经营权”。

一名长期在柬埔寨从事地产业务的人士告诉界面新闻记者，当地最好的项目都是以永久硬卡产权为卖点的，中国开发商会选择与柬埔寨人合资，获得土地永久产权，而外国投资者通过购买地上一层以上公寓，可获得受法律保护的分契式产权。

当外国个人投资者在柬埔寨买土地时，还能否受到法律的有效保护？

根据柬埔寨宪法第44条，欧博娱乐外国人不得在柬埔寨拥有土地，不过柬埔寨1994年颁布的《投资法》却允许投资者使用和开发土地，并签署长期租赁协议。之所以允许外国人持有特许用地的租赁权，主要目的是促进私人融资基础设施项目。

柬埔寨特许经济用地最大的局限在于，土地被许可权的流转是受限于政府的。土地转让不可以在被许可者与第三方之间直接进行，而必须经过主管机构的同意，由主管机构与第三方重新签订新的合同。

暨南大学法学院陈菁华在《柬埔寨特许经济地被许可权流转的法律问题研究》中曾表示，该种土地流转模式在一定程度上授予了政府及主管机构较大权限，导致投资者风险增加。

为什么特许经济用地在柬埔寨充满风险呢？

柬埔寨的1810万公顷土地一直是这个农业社会的根本资产，农业、渔业和林业土地占全国土地面积的80％以上。

根据柬埔寨NGO组织发布的《取消特许经济用地评估（THE ASSESSMENT OF THE ECONOMIC LAND CONCESSION CANCELLATION）》，截至2017年，共有约230家公司获批并与MAFF、MoE签署协议，被授予ELC的土地总面积超过150万公顷，占到了全国农渔林土地总面积的10%-12%，划拨的大部分土地为林区。

这些土地划拨后，由于未能提交合理规划、未按规划开发、违反法律、非法采伐、与周边土著社区发生土地纠纷等一系列问题，一直争议不断。

2012年，柬埔寨政府曾暂时叫停特许经济用地授予。

2014年-2015年，柬埔寨大规模撤销不遵守法律的特许经营者的许可证。2015年时，柬埔寨MAFF前负责人曾表示，71家拥有特许经济用地的公司、总占地面积为65.6万公顷的经济特许用地，已被撤销或缩减规模，原因是这些公司违反与政府的合同，且不尊重柬埔寨土地法。这批遭整治的土地数量，超过柬埔寨ELC土地总面积的三分之一。

欧成效、王牧笛等人并没有任何地产开发经验，为什么突然拿到了柬埔寨特许经济用地？

王牧笛对国内散客们表示：“我跟欧大去得早，我们一开始以非常便宜的价格拿下了很大一块土地，才回到国内批发转零售，因此土地价格便宜。”

但实际上，他们去得一点也不早。相关资料显示，王牧笛、欧成效等人共同在柬埔寨注册成立的公司“京柬置地”，于2018年11月28日才与利鑫集团（LIXIN CONSTRUCTION CO.,LTD）签署了租赁土地使用权转让协议，此时柬埔寨金边、西港等城市的地价已经被炒作至高位。

签完协议后欧成效、王牧笛便在国内开始巡回演讲、举办西港考察团，拉人头进行土地投资。

由于经济特许用地使用权转让须经政府主管机构同意，因此土地租赁证的签发时间远远超出了欧成效的预期，导致不少已订购土地的买家对他产生质疑。

直至2019年10月8日，欧成效才在水库论坛晒出写满柬埔寨文的云朗地块“土地产证”，并称“过去的一个多月，是照妖镜的一个多月……在土地证面前，一切谣言都会烟消云散”。

一位常住西港的柬语翻译告诉界面新闻记者，欧成效晒出的“土地证”里写明，这是一张土地租赁证，由柬埔寨国土规划部于2019年10月4日签发，土地位于西港，面积是400公顷，租期为99年，但时间却是从2008年11月21日算起，也就是说截至目前这块地的租期剩下不到88年。

原来，京柬置地拿到这块土地时已经是“第三手地”。利鑫集团是在2018年10月与柬埔寨本土公司Evergreen Success And Asia Resort Development Co, ltd（以下简称ESARD）签订土地使用权转让协议，仅过了一个月便再倒手转给了京柬置地，而京柬置地则迅速将地块分割，来到中国寻找散户买家。

欧成效与王牧笛想要卖给国内投资者的土地，属于柬埔寨云朗国家公园属地内的一部分，并且已经闲置十多年。

根据柬埔寨本地媒体报道，云朗国家公园于1993年成立自然保护区，区域内有珍稀的天然红树林，共计有2.1万公顷土地。ESARD早在2008年便获柬埔寨环境部（MoE）授予云朗国家公园地块经济用地特许权。

当时，云朗国家森林公园土地特许经营权主要被授予了三家公司，分别是：洪都勋爵（Tycoon Hun To）的ESARD，获得土地2377公顷；陈丰明勋爵（Tycoon Kith Meng）的皇家集团（Royal Group），获得土地1681公顷；以及中国商人傅宪亭的宜佳旅游发展公司（Yee Jia's Tourism Development Company），获土地3300公顷。

当时的土地指导文件显示，云朗地块主要用于发展旅游业，所有参与云朗项目的公司，都必须提供清晰的总体发展计划。

拿地之初，洪都的ESARD公司曾宣称要在该项目投入18.4亿美金建设旅游设施，然而其后久久没有动静。

2015年，大批没有遵守法律或者没能达成建设计划的特许经济用地被政府撤销收回。洪都的ESARD公司也收到主管部门的警告——要在6-12个月内进行地块提升并进行更为严格的管控（见下图）。

同一年，云朗国家公园内一块属于名为Hong Kong Research Investment公司的1650公顷土地被柬埔寨政府撤销收回。

2017年，台湾商人许铭钊在柬埔寨首都金边成立利鑫集团总部，以投资房地产为主业，2018年，已经获取云朗国家公园地块长达十年的ESARD将土地使用权转让给了利鑫集团。

然而这块地背后仍然有洪都勋爵的影子。界面新闻记者在柬埔寨商务部官网查册发现，LIXIN DEVELOPMENT背后有两个股东，分别是许铭钊与洪都。

利鑫拿到这块土地仅一个月后，就将约2400公顷土地中的400公顷转让欧成效与王牧笛的给京柬置地，京柬置地又将计量单位转化为了富有中国特色的“亩”，以1亩为基本单位来到中国国内叫卖。

这块拿地已经11年的经济特许用地现况如何？实际情况是，连最基本的三通一平还尚未完成——在京柬置地的购地合同中有一条称，地块内的道路、电、水等基础设施，将由京柬置地负责监督发包、公开招标，产生费用与土地小业主按比例共同承担。根据京柬置地的官方宣传，该地块中的两条主要道路，也仅仅是刚完成招标而已。

柬埔寨洪都勋爵名下公司持有的特许经济用地十年开发老大难问题，在利鑫集团和京柬置地介入后，摇身一变，迅速成为“洪都勋爵与利鑫集团共同打造的西港新城区综合体”。

一份京柬置地的官方通稿中称，2019年8月3日，一场交流会在西港太子酒店举行，许铭钊、王牧笛以及多名柬埔寨官员出席，“西港新城发布，云朗土地项目成最大赢家”。

在王牧笛、欧成效、郎咸平等人的演讲中，当前股票、基金、国内楼市等投资方式都不如去柬埔寨西港买地，不过西港土地市场的真实现状却与他们描绘的完全不同。

“去年‘818事件’后，西港土地价格大降，很多人买地被套牢，不少中国开发商撤出了，疫情发生加上修路，更是让经济雪上加霜。”一名常驻西港的人士告诉界面新闻记者。

去年8月，“欧神”等人的西港土地项目正在国内宣传得火热，但2019年8月18日却是西港楼市和土地市场的分水岭，那一天，柬埔寨总理洪森发布了针对网络博彩的“禁赌令”，将在线赌博定为刑事犯罪。

自2016年起，由于获博彩和经济特区政策的双重加持，柬埔寨海滨小城西港变得热闹起来，大量外资涌入，包括中资和大批中国人也来到西港掘金，西港的楼价和地价疯涨，整个小城成为一个大工地。

澳门咨询公司IGamiX发布数据称，西哈努克城年收入的90%来自在线赌博。随着在线博彩业的火热，西港的楼价和地价在2018年达到高峰。

“禁赌令”戳破了这个泡沫。

当地媒体估计，在禁令颁布之前，约有200家在线运营商，雇员人数超过20万。在禁令颁布后，有数万人离开西港，当地商会统计，餐馆日订单下降80%。世邦魏理仕柬埔寨(CBRE Cambodia)相关人士称，大型开发项目仍在继续，但中小型项目要么缩小了规模，要么停止施工，商业租金下降约30%，酒店租金下降约50%。

西哈努克省商业联合会发布数据称，禁赌令后，西港主城土地价格下降17%-25%（见下图）。

疫情后，西港的土地投资僵局还在持续。一名在柬埔寨长期从事土地、楼盘中介服务的当地人Mr. X告诉界面新闻记者，他正在兜售一宗主城与云朗国家森林公园之间的地块，该地块包含海滩、离主城区近且是硬卡产权，在禁赌令之前，该地块曾叫价高达1000-1500美元/平方米，去年10月该地块售价降至约320美元/平方米，现在已经降到250美元/平方米。

Mr.X表示，目前西港的土著人口约为9.0万人，基本全部居住于西港老城中，所谓机场旁的“西港新城”，被他们称为“中国城”，只有中国人会去那里买地买房。

目前暂居在西哈努克省的中国人，只剩下约1.5万人。疫情管控稍微放松后，部分中国投资者和劳工回流柬埔寨，开始重启停工了半年多的工地。据网易新闻报道，5月-6月每天直飞西港的中国人不足50人，与疫情之前大相径庭。

Mr. X认为，乐观估计最终可能有60%的中国人回流。而上述常驻西港的人士则认为，西港的经济仍有平稳发展的空间，但是像2017-2018年那种楼市、地市的疯狂则不可能再有。

不难看出，柬埔寨特许经济用地实际上是投资风险较大的一类土地。

特许经济用地一旦未按照协议进行建设，就可能被柬埔寨政府收回。最近的例子是去年7月，金边最大型的卫星城开发项目，因开发商未按照规划开展基础设施建设，被柬埔寨政府撤销了特许经营权。该开发商是柬埔寨黄文虎勋爵名下的ING国际集团。

一家大型开发商尚不能履约按时完成地块的整体计划，当一块地被拆分成数千小块，被上千个小业主瓜分，恐怕就更难实现既有规划了。

醒悟过来的投资客，在去年10月、11月曾一起要求退地。他们称，在最初的宣传中，欧成效、王牧笛表示如果对土地不满意就可以退地，但退地的流程却变得越来越长，欧成效突然表示要扣罚金。

在疫情后的巡回演讲中，欧成效却改了说法，称不少购地者是因资金周转不了而退地，他并不会扣罚金。

一名散客投资者表示，回过头去翻看合同，发现欧成效、王牧笛等人通过合同将自己“择得很干净”。

以今年6月份的杭州场为例，尽管欧成效、王牧笛等人在论坛现场把西港项目讲得天花乱坠，并且混淆了许多概念，然而在跟购地者签订的合同中，他们却将实际情况写得明明白白，以规避大部分的法律责任。

界面新闻获得的一份购地者与京柬置地签订的合同显示，合同标题即为“土地使用权转让意向协议书”，合同内容多次提到地块为“长期租赁”，从头至尾不提“产权”一词。

合同中写明了“使用权限为89年”，而非论坛现场宣称的“99年中央政府产权用地”。

合同中称，“目标土地应依据ESARD公司与环保部的长期租赁协议约定内容，用于旅游地产开发、度假村、高尔夫球场、医疗保健中心、酒店等相关旅游项目”，而非王牧笛在论坛现场宣称的“可以囤地坐等涨价”。

合同中称“土地使用期满之日，目标土地的使用权与地上物自动无偿归柬埔寨王国政府所有，乙方不得要求任何形式之赔偿”，而非王牧笛所称“跟中国一样，到期可以续一次”。

此外，合同中多次提及，协议按照柬埔寨皇家法典、柬埔寨王国法律执行，这有效规避了中国法律的管辖。

合同中，京柬置地（PEK CAMB LAND INVESTMENT）的法定代表人不是出来站台的欧成效、王牧笛、郎咸平中的任何一个，而是”Wang Yingxian"。

在柬埔寨商务部官方查册网站上，Wang Yingxian是京柬置地5个股东 之一，且担任董事会主席，然而他只注册了一个模糊不清的地址——“中国北京西城区39号房”。

京柬置地的大股东则是“XUE CHARLES BI-CHUEN”，即薛蛮子（原名薛必群），剩下的股东则包括欧成效、王牧笛，以及地址位于台南的“Wang TSUNG-LUNG"。

在今年的巡回演讲中，欧成效等人对薛蛮子已经绝口不提。

这可能与薛蛮子负面新闻缠身有关。去年年初薛蛮子在接受媒体专访时曾称自己在柬埔寨买了上万亩土地，但去年10月份，“寻找薛蛮子”话题登上了微博热搜，多名曾经委托薛蛮子投资的人称无法联系上他，数月后薛蛮子虽然开始更新微博，但没有澄清跑路传闻，从微博内容可以看出他目前长居柬埔寨。有消息称，薛蛮子因之前给多个虚拟币项目站台，目前已无法回国。

今年5月，媒体报道称四川信托旗下一信托计划不幸踩雷薛蛮子的基金，投资人近3000万元本金到期可能无法获得收益或损失本金。

“中国投资者与在国外注册的公司签订协议，一般民事纠纷中，合同中双方如何约定，决定了该协议最终受哪一国法律管辖。只有涉及到刑事犯罪，被害人一方在国内，中国法律才会管辖。”上海中夏律师事务所合伙人李晓茂律师对界面新闻表示。

“柬埔寨的法律与中国国内法律不相通，部分人士利用了这种信息的不对称、法律的差异性。东南亚很多国家的土地产权不会被允许直接卖给中国公民，在中国境内这样卖土地涉嫌诈骗；如果是获得柬埔寨官方认可，是在柬埔寨法律许可范围内的交易，那么购地者一旦投资失败，将面临血本无归，无法受到中国法律保护，投资风险极大。”李晓茂表示。

北京炜衡（上海）律师所合伙人鞠秦仪律师认为，这一行为实际上就是国内资本出海运作，向有海外投资意愿的国内投资者出售境外土地以获取相应利益，这些年，随着国内房地产市场的火爆、国内投资渠道的狭窄和赴境外投资热的持续升温，出现了大量针对国内投资者出售国外房产、土地所有权或者租赁权的境内或者境外设立的经纪公司、地产公司。

鞠秦仪律师认为，这种出售境外土地房产的行为，或许本身并不触犯或者违反法律，但是值得注意的是，普遍缺乏海外投资经验的境内个人投资者，往往并不了解其购置房产或土地的所在国当地的相关法律法规、商业环境、司法运作方式等，很大程度过于依赖、信任出售此类资产的公司的介绍或者许诺，一旦出现纠纷，往往会发现签署的是适用境外法律的合同、交易方是境外企业等情况，在境内维权非常困难。

“实践中也存在一些不法分子，会利用这种境内外的信息不对称、维权的壁垒，通过故意夸大投资收益和隐瞒风险的方式获取投资人信任以骗取钱财。”鞠秦仪律师对界面新闻表示。